신통기획 vs 일반 재건축 비교

 

“서울 재건축은 똑같아 보여도, 신통기획이면 완전히 다릅니다!”

최근 부동산 투자자들 사이에서 ‘신속통합기획(신통기획)’ 단지와 일반 재건축 단지를 두고 갈림길이 생기고 있습니다.

둘 다 재건축이지만, 사업 속도·수익성·절차에서 큰 차이를 보이죠.

 

이 글에서 신통기획과 일반 재건축의 차이를 명확히 구분하고, 어떤 단지가 진짜 기회인지 알려드립니다.

 

 

 

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신통기획과 일반 재건축 비교

 

 

 

신통기획이란?

 

 

신속통합기획은 서울시가 추진하는 재건축·재개발 신속화 제도입니다. 일반 재건축은 조합이 정비계획을 수립하지만, 신통기획은 서울시와 민간이 함께 정비계획을 설계합니다.

이로써 사업 초기부터 공공이 개입해 각종 인허가 기간을 5~6년에서 2~3년으로 줄입니다.

 

 

신통기획 vs 일반 재건축 비교

 

 

항목	신통기획	일반 재건축
정비계획 주체	서울시 + 조합 공동	조합 단독
사업 기간	3~6년	7~10년 이상
용적률/기부채납	유리 (공공기여 전제)	기존 기준 준수
리스크	낮음 (정책 안정성)	중간~높음 (인허가 불확실)

 

 

신통기획 적용 단지 예시

 

• 서울 은평구 수색14
• 영등포 신길13, 신길15
• 동작 사당3

이 단지들은 모두 ‘정비계획 수립’ 전 단계에서 신속하게 통과되며 다른 일반 재건축 단지보다 사업 진척도가 빠릅니다.

 

 

Q&A

 

Q1. 신통기획은 무조건 좋은 건가요?

아닙니다. 공공기여 비율이 높을 수 있고, 자율 설계 자유도는 낮을 수 있습니다. 다만 속도와 안정성 측면에서는 장점이 큽니다.

 

Q2. 일반 재건축 단지는 불리한가요?

속도는 느리지만, 기획 자율성이 높고, 장기적 수익성이 높을 수 있습니다.

 

Q3. 투자 시 우선 고려할 단지는?

신통기획은 단기 내 가치 상승을 노리는 단기 투자자에, 일반 재건축은 장기 보유를 고려한 실수요자나 분양전환 투자자에 적합합니다.

 

 

결론

 

 

재건축은 같아 보여도, 신통기획 여부에 따라 속도, 수익, 안전성 모두 달라집니다. 정보를 아는 자가 시장을 이깁니다. 지금 투자하시려는 단지가 ‘신통기획’ 대상인지 꼭 확인해보세요!

 

 

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